나만 모르고 남들은 다 아는 부동산 상식-알쏭 달쏭-이사 필수 체크리스트

나만 모르고 남들은 다 아는 부동산 상식-알쏭 달쏭-이사 필수 체크리스트

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“등기부등본 꼭 떼 보고, 확정일자 꼭 받고!” 이사를 앞둔 싱글이 초보 세입자님들 귀에 못이 박히도록 듣는 말이다.

‘오백짜리’ 집에 월세집인데 무슨 등본이냐고? 어차피 봐도 잘 모른다고? 하나만 기억하자. 앞으로 이사갈 집의 보증금은 점점 더 늘어갈 테고, 당연히 문제가 생겼을 때 잃을 것도 많아진다는 것! 아늑했던 싱글룸이 소 잃은 외양간으로 변하기 전에, 부동산 상식을 익혀보자.

부동산 첫 단추를 잘 끼워야 합니다.

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부동산 키워드 체크 하기

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전입신고 1

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내가 이 집에 이사 왔다는 걸 법적으로 등록하는 것. 전입신고서는 등기부등본과 함께, 나중에 집에 문제가 생겼을 때 내가 이 집에 살았다는 걸 증명해 보증금을 돌려받을 수 있게 해주는 중요한 문서 입니다.

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아주 기본이지만 너무 우습게 생각 하시는 분들이 많으신데 임대인, 임차인 분쟁은 생각보다 자주 발생을 합니다. 기본 전입신고를 않해서 손해 보시는 경우가 많습니다.

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실제로 거주하고 있더라도 전입신고가 없으면 법적으로 보호를 받을 수 가 없습니다.

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신고는 이사할 지역의 주민센터나 온라인 ‘민원 24’ 사이트에서 할 수 있다.

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등기부등본. 건축물대장. 토지대장 2

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매매 거래시 필수인 부동산 등기부등본은 사람의 주민등록등본같은 집의 등본이라고 이해하면 쉽다. 건물이 지어진 시점부터 지금까지 어떤 일들이 있었는지 알려주는 것. 법적인 공시 기능이 있고, 해당 부동산의 소유권과 부채를 판단할 유일한 자료입니다.

 

등기부 등본은 부동산 권리에 대한 부분을 보증해 줍니다. 매매의 경우 건축물대장. 토지대장을 추가적으로 꼭 확인 하셔야 합니다. 종종 등기부등본과 건축물대장. 토지대장이 상이한 경우가 많습니다.

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대법원인터넷등기소에서 확인할 수 있고 열람 비용은 700원, 발급 비용은 1,000원이다. 표제부에선 건물의 개괄적인 스펙, 갑구에선 건물의 주인에 대한 사항, 을구에선 이 건물의 세입자에 대한 사항을 알 수 있다.

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아래쪽으로 갈수록 최근 내용이다. ‘가처분’, ‘가압류’, ‘경매’ 등의 이력도 표시되니 꼼꼼히 살펴보자.

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등기부등본 체크리스트

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1 잔금을 치르는 날에 등기부등본을 발급해 가장 최근의 내용을 확인할 것

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2 나와 계약을 체결하는 사람의 신분증과 갑구의 맨 아래 이름(현 소유자)이 같은지 확인할 것

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3 ‘말소 사항’이 표시되도록 설정하고 발급해 임차인등기명령 등 과거 분쟁 이력을 확인할 것

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확정일자 3 세입자. 임차인 필수 체크

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‘확정일자를 받는' 것은 전입신고서에 확정일자 도장을 찍는 것을 의미한다. 확정일자 도장은 도장이 찍힌 문서가 도장이 찍힌 날짜에 존재했다는 것을 증명해준다. 유사시에 보증금을 돌려받을 때 전입신고와 더불어 꼭 필요한 요소. 집주인의 동의가 없어도 받을 수 있으니 빼먹지 말자. 거주지 주민센터나 등기소, 온라인으로도 받을 수 있다. 수수료는 500원.

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천자계약서를 작성하면 자동으로 확정일자 까지 접수 된다는 것 체크 하세요.~

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묵시적갱신 4

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따로 말을 하지 않으면 이 조건 그대로 계약을 유지한다는 것. 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자와 집주인 모두 계약 종료나 변경의 의사를 밝히지 않을 때, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 말이다.

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주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

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이사절 분쟁 1위 - 집 수리 비용은 누가? 5

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정말 많은 분쟁이 발생하는 내용입니다. 전월세 이사때마다 수리 비용문제로 다툼이 많습니다.

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월세의 경우 세입자가 고의로 시설을 파손한 게 아니라면 집주인이 수리비를 부담해야 한다.

전세라면 세입자가 부담한다.( 여기서 말하는 전세는 전세권 설정을 한 전세를 말합니다.)

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민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.

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1. 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 집을 고쳐야 한다는 얘기가 맞는건가요?

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이는 법률용어와 일상용어의 차이 때문에 발생하는 혼선입니다.

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일상에서 흔히 말하는 전세는 채권편의 임대차 부분에 해당하는 것으로, 월세없이 보증금만 있는 임대차를 말합니다. 따라서 월세가 있든 없든 임대차법의 적용을 받습니다. 즉, 전세든 월세든 필요비에 대해서는 집주인이 부담해야하는 것이 원칙!

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필요비의 경우 보통 소액으로 발생하기 때문에 집주인과 바로 정산하는 것이 어려운 경우가 많습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 다른 비용과 상계하는 방법으로 해결해보시는 것은 어떨까요?

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2. 월세집 보일러 고장, 수리비는 누가 부담해야하나요?

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민법 제623조(임대인의 의무)

임대인은 임대목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

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이는 보일러 수리비를 필요비로 볼 수 있느냐에 관한 내용인데요,

임차건물 사용 시에 전구 등의 소모품은 당연히 사용자인 세입자가 비용을 부담해야 하지만, 건물에 부착된 시설인 보일러, 에어컨, 벽 단열 등에 문제가 발생한 경우 그에 대한 비용은 집주인이 부담해야 합니다.

 

▶그래도 수리비를 반씩 부담하자고 하는데 어떻게 해야 할까요?

- 필요비는 지출하고 나중에 집주인에게 돌려받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 일단 보일러를 수리한 뒤에 마지막 달의 임대료 또는 전기 요금과 상계하는 방법으로 처리할 것을 추천드립니다!

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이사철 분쟁 2위 --집주인이 보증금을 돌려주지 않으면? 6.

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임차권등기명령 제도를 활용한다. 임차권등기명령 제도란, 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 새로운 집으로 이사한 뒤에도 예전 집에 대한 자신의 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않도록, 임차권을 계속 갖고 있다는 사실을 밝히게 명령할 수 있는 제도다. 등기부등본에 자신의 임차권(집을 빌려서 사용할 권리)을 등기(기록을 남기는 것)하도록 하는 명령이다.

 

 

 

이렇게 기록된 임차권은 사람으로 치자면 호적에 그어진 ‘빨간 줄’과 같다고. 예전 세입자와 집주인 사이에 마찰이 있었다는 증거이기 때문이다. 이렇게 되면 세입자들이 기피하는 집이 되고, 멀쩡한 집을 썩히게 되기 때문에 집주인 입장에서도 현 세입자와 잘 합의를 해야만 하는 상황에 놓이게 된다. 그럼에도 불구하고 합의되지 않는다면? 마음의 준비를 하고 실제 소송 사례를 참고해보자.

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임차권등기명령신청요건

임대차가 끝난 후, 보증금이 반환되지 않은 경우에 가능합니다. 해지통고에 의해 임대차가 종료되거나 합의해지된 경우에도 신청가능합니다. 보증금의 경우 일부라도 돌려받지 못한 경우도 신청가능합니다.

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신청절차

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임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한후 첨부서류와 함께 임차주택소재지 관할 지방법원 ·지방법원지원 또는 시군법원에 접수해야 합니다. 첨부서류는 아래와 같아요. 임차인은 임차권등기명령신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해서 든 비용을 임대인에게

① 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기항증명서

② 임대차계약증서

③ -1)신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친날을 소명하는 자료

③-2) 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택 점유시작날과 주민등록을 마친날을 소명하는 자료 및 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서

④ 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류